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L'indexation des loyers : comment ça marche ?
Gestion locative

L'indexation des loyers : comment ça marche ?

Publié le 31/07/2023

Ce n’est plus une surprise ; du fait de la conjoncture actuelle, de plus en plus de ménages belges ont du mal à honorer leurs factures d’énergie. L'inflation a atteint des sommets et a un impact direct sur l’indexation des loyers. En août, l’indice des prix à la consommation était déjà de 9,94%, représentant environ 50, voire 100 € de plus par mois pour chaque foyer. Or, certains biens immobiliers possédant un certificat PEB F ou G causaient déjà une augmentation mensuelle drastique du montant du gaz et de l’électricité aux locataires. En effet, si le gaz et l’électricité augmentent depuis des mois déjà, il est logique de constater que les maisons avec un score PEB B, par exemple, permettaient aux occupants de consommer moins et donc, de ne pas avoir de mauvaises surprises en fin de mois.

 

Constatant que beaucoup de Belges auraient pu tomber dans la précarité à cause de l’indexation, le Gouvernement a donc décidé d’instaurer une mesure pour limiter voire interdire la hausse des loyers en fonction du score PEB d’une habitation.

 

Qu’est-ce que renferme cette mesure ? 

Tout d’abord, une indexation du loyer ne sera pas possible si le bail d’habitation n’a pas été enregistré et/ou si un certificat PEB n’a pas été fourni aux locataires. Peu importe donc si le bien a été isolé et rénové récemment, il faut pouvoir le prouver légalement et cela passe par une certification énergétique. Si ces deux points sont remplis, il faudra ensuite faire attention au score mentionné sur le certificat.

 

Voici ce que ça donne en résumé :  

 

 

 

  • L’indexation est donc interdite à partir des scores PEB F & G dans tout le pays.
  • La Flandre interdit également l’indexation pour les certificats PEB E.
  • Ensuite, cela dépend des régions. Mieux vaut donc pouvoir se référer au tableau pour comprendre. En Wallonie, par exemple, la PEB D ne pourra être indexée qu’à 75 % alors qu’à Bruxelles, il est possible de le faire à 100 %.
 
Que se passe-t-il si le propriétaire n’a pas fourni de certificat PEB au locataire et/ou n’en possède pas un ?

Il est encore possible de faire certifier le bien par un expert, même en cours de bail. Néanmoins, le propriétaire ne pourra alors pas bénéficier de l’indexation des années qui précèdent.

 

Le pays attend donc un possible engorgement dans les demandes futures de certification PEB car une très grosse portion des logements ne sont pas encore certifiés. Pour rappel, un certificat PEB doit avoir moins de 10 ans pour être valide et devrait normalement être fourni durant la signature du bail. Si le certificat est donné après l’entrée dans les lieux, il faudra que le locataire en prenne connaissance et l’atteste. Une fois cela fait, l’indexation pourra avoir lieu.

 
Le bien peut-il être indexé si le propriétaire effectue des travaux entre-temps et que son score PEB augmente ?

Oui, mais il y a différents cas de figure :

  • Vous souhaitez indexer le bien mais il possède un score PEB G donc c’est interdit. Le propriétaire décide de faire des travaux d’isolation après la date d’anniversaire du bail (imaginons, novembre 2022). Il fait réaliser un nouveau certificat PEB par un expert et le score devient D en mars 2023. Il est alors possible d’indexer le loyer rétroactivement sur les trois derniers mois.
  • Le bien se situe à Bruxelles et possède un score PEB E. Vous indexez donc le loyer à 50 % à la date anniversaire du bail. Le propriétaire décide ensuite d’effectuer des travaux et la PEB s’améliore en passant d’E à C. Pour autant, vous n’avez pas le droit d’indexer à nouveau le loyer (qui passerait à 100 %), tout simplement car il est interdit d’indexer un loyer deux fois.

 

Le loyer d’un bien pourra donc être indexé après la date d’anniversaire du bail si le score PEB augmente entre temps et que l’indexation lui fut interdite précédemment à cause d’un certificat PEB trop bas.

 
Est-ce que cette mesure s’applique à tous les baux ?

Non, elle n’est d’application que pour les baux résidentiels pour l’instant mais pourrait s’étendre aux baux commerciaux prochainement puisque le gouvernement a mentionné que c’était en cours de discussion. Cela signifie que les baux commerciaux peuvent encore être indexés à 100 %, peu importe le score PEB.

 
Combien de temps durera cette limitation ?

Elle durera 1 an à partir de l’entrée en vigueur de la mesure dans chaque région :

 

  • En Flandre, depuis le 1er octobre 2022.
  • À Bruxelles, depuis le 14 octobre 2022.
  • En Wallonie, le 1er novembre 2022.

 

Après cette période, l’indexation des loyers devrait reprendre normalement, soit pour tous les PEB.

 

Cependant, cette mesure pourrait être prolongée par la suite en fonction de la situation économique du pays. Il est donc évident que le certificat PEB prendra une place prépondérante dans la vente et la location des biens dans le futur.

 

Leader du marché dans la gestion locative et le syndic, l’OP est présent pour vous renseigner selon l’actualité et vous accompagner dès que vous en ressentez le besoin.

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