Wat kan u doen als uw huurder zijn huur niet betaalt?

Als eigenaar van vastgoed krijgt u vroeg of laat wel eens te maken met een uitdaging. Een van de moeilijkste situaties is wanneer uw huurder de huur niet betaalt. Om u door deze complexe situatie te loodsen, biedt OP, expert in vastgoedbeheer sinds 1875, u een praktische gids aan met de stappen die u moet ondernemen.

Inzicht in de plaatselijke wetgeving en in het contract

Zorg er in de eerste plaats voor dat u de wetten en het contract die de relatie tussen eigenaar en huurder in uw gewest regelen, goed begrijpt. Lees bijvoorbeeld goed wat de verplichtingen van de partijen, de uitzettingsprocedure en de rechten en verantwoordelijk­heden van de twee partijen zijn. Zo legt u de basis om het probleem doeltreffend aan te pakken, conform de wetgeving. Als u zich daar vooraf in verdiept, bent u voorbereid als deze situatie zich voordoet bij uw huurpand.

Professionele communicatie

Loopt uw huurder huurachterstand op, communiceer dan eerst op een professionele manier met hem of haar voordat u juridische stappen onderneemt. Misschien is de betalings­achterstand gewoon een vergissing, is de huurder vergeten om de betaling uit te voeren of kampt hij of zij met tijdelijke problemen. In dat geval kan u het beste een minnelijke schikking uitwerken, waarbij uw huurder zijn huur in de loop van de maand betaalt, zodat de achterstand niet oploopt. Door gewoon met de huurder te praten kan u dit netelig probleem soms al oplossen zonder dat er juridische stappen nodig zijn. Weet wel dat een minnelijke schikking meestal neerkomt op een afbetalingsplan.

Als de communicatie geen resultaat oplevert, of als de huur niet binnen de eerste maand wordt betaald, aarzel dan niet om actie te ondernemen door een aangetekende brief te sturen. Daarin wijst u op de betalingsachterstand, het verschuldigde bedrag, de datum waarop het betaald had moeten zijn en de kosten en interesten bij niet-betaling. Zo kan u de vrederechter tonen dat u hebt gehandeld als een voorzichtige en zorgvuldige eigenaar en eerst hebt geprobeerd de situatie minnelijk te regelen voordat u de huurder in gebreke stelt.

Naar de vrederechter stappen

Nadat u die stappen hebt gevolgd, is het belangrijk om zo snel mogelijk bij een vrederechter te gaan aankloppen, want de proceduretermijnen zijn vaak lang. Alleen de vrederechter kan door middel van een vonnis de huurovereenkomst verbreken als de huur niet wordt betaald.

Het kan ook raadzaam zijn om een advocaat te raadplegen die gespecialiseerd is in vastgoedrecht. Zo bent u zeker dat alle stappen in overeenstemming met de wet worden genomen en dat het proces wettelijk en eerlijk verloopt. De OP-teams werken overigens met experts op dit gebied.

Verzoekschrift of dagvaarding

Volgens de Belgische wetgeving hebt u twee opties als u naar de vrederechter stapt: een dagvaarding via een gerechtsdeurwaarder of een verzoekschrift, dat u zelf zonder advocaat kunt indienen bij de vrederechter. We raden u echter sterk aan om een advocaat te raadplegen om u te helpen met die formaliteiten, zelfs als u een verzoekschrift indient. Uw vorderingen zullen duidelijker worden geformuleerd door de advocaat, die aanspraak zal maken op alle vergoedingen, huur en interesten waar u recht op hebt.

U ontvangt dan een oproeping van de rechtbank voor een zitting bij de vrederechter. Hoe lang het duurt voordat de zitting plaatsvindt, hangt af van de werkdruk bij de rechtbank. Reken op 15 dagen om een datum te krijgen en weet dat het dan nog een maand kan duren voordat de rechter na de zitting een officieel vonnis velt.

Uitzettingsprocedure

De rechter kan de huurder bevelen het pand te verlaten, maar het is mogelijk dat de huurder weigert. U moet dan een gerechtsdeurwaarder inschakelen, de enige persoon die bevoegd is om een huurder uit te zetten. De deurwaarder werkt als dat nodig is samen met de politie, verhuizers en slotenmakers. Een uitzettingsprocedure brengt extra formaliteiten en kosten met zich mee. Het is dus belangrijk om alle wettelijke procedures te volgen om latere complicaties te voorkomen.

Hoe voorkom ik dat ik in deze situatie terechtkom?

Voorkomen is beter dan genezen, en dat geldt ook voor rentmeesterschap. Wilt u zeker zijn dat de huur tijdig wordt betaald? Hou dan al bij de selectie van uw huurder de volgende zaken voor ogen. Door van meet af aan een verstandige keuze te maken zet u een eerste verdedigingslinie uit. Als u kiest voor een strikte aanpak van het selectieproces door de financiële voorgeschiedenis, eerdere huurreferenties en de werkzekerheid van de kandidaten zorgvuldig te screenen, kan u de risico's aanzienlijk verkleinen, maar dat is niet altijd mogelijk voor een privépersoon.

Het beheer van uw woning toevertrouwen aan ervaren professionals, zoals OP, kan de oplossing zijn om een lastige situatie te vermijden. OP heeft jarenlange ervaring met het selecteren van kandidaat-huurders. Professioneel rentmeesterschap betekent ook een nauwgezette opvolging van betalingen, snel ingrijpen in geval van achterstand en een grondige kennis van juridische procedures. Door die verantwoordelijkheden aan experts te delegeren, minimaliseren eigenaars de risico's die gepaard gaan met betalings­achterstanden en mogelijke geschillen met huurders.

Een lastige situatie die u met de juiste partner te baas kan

Als eigenaar kan u al snel in een lastige situatie terechtkomen als een huurder de huur niet betaalt. Maar als u deze stappen volgt, kan u de situatie professioneel en wettelijk aanpakken. OP heeft meer dan een eeuw ervaring in vastgoedbeheer en staat voor u klaar om u doorheen dit delicate proces te loodsen. Denk eraan dat preventie voorop staat, en dat duidelijke communicatie vanaf het begin moeilijke situaties vaak al kan voorkomen.

Als u het rentmeesterschap wilt toevertrouwen aan professionals, contacteer dan OP, uw vertrouwenspartner in vastgoedbeheer sinds 1875.

Ons aanbod

Ons Financial Management-pack (vanaf 3%/maand excl. btw op alle geïnde bedragen): van de registratie van de huurovereenkomst tot de inning van de huurgelden met opvolging van geschillen en onbetaalde huurgelden. U kunt ook de facultatieve dienst verhuur en/of verzekering onbetaalde huurgelden kiezen.

Ons Property Management-pack (vanaf 8%/maand excl. btw op alle geïnde bedragen): omvat alle diensten van het Financial Management-pack en bijkomende voordelen als:

• Technisch beheer
• Afrekening van de lasten van de huurder
• Verslag aan de eigenaar
• Contract met de syndicus
• Offertes en opvolging van werkzaamheden
• Afspraken voor plaatsbeschrijvingen en EPB
• Leveranciersboekhouding
• Opvolging verhuur

Tot slot omvat ons Serenity-pack (vanaf 12,5%/maand excl. btw van het huurbedrag) alle diensten van de twee andere packs met als extraatje de verzekering onbetaalde huurgelden en de facultatieve verhuurdienst.