De algemene vergadering is dé jaarlijkse vergadering van de mede-eigenaars. Op deze vergadering komen alle mede-eigenaars bijeen en nemen ze beslissingen in het belang van de goede werking van de mede-eigendom.
In dit artikel schetst OP het verloop van een algemene vergadering.
De algemene vergadering (AV) bestaat uit alle mede-eigenaars van een gebouw, met uitzondering van huurders of externe personen. De AV is het ‘parlement’ van de mede-eigendom. Tijdens deze jaarlijkse vergadering worden namelijk besluiten genomen en bekrachtigd door een stemming. Die besluiten moeten echter in overeenstemming zijn met de statuten en de wet, zo niet kan bij een vrederechter een beroep tot vernietiging worden ingediend.
De syndicus van het gebouw moet de AV voorbereiden, die ten minste eenmaal per jaar moet worden gehouden.
De syndicus kan de algemene vergadering echter bijeenroepen telkens wanneer hij dat nodig acht en wanneer een beslissing in het belang van de mede-eigendom moet worden genomen. Zodra één of meer mede-eigenaars een verzoek indienen bij de syndicus, is hij bovendien verplicht om binnen 30 dagen een algemene vergadering bijeen te roepen, op voorwaarde dat de mede-eigenaars (samen) minstens 20% van de aandelen bezitten.
Wat staat er in de oproeping voor de algemene vergadering?
Een oproeping moet binnen 15 dagen vóór de datum van de algemene vergadering per aangetekende post worden verzonden. Er is echter een uitzondering: een mede-eigenaar kan namelijk schriftelijk en uitdrukkelijk aanvaarden dat hij via een ander communicatiekanaal (bijvoorbeeld e-mail) wordt opgeroepen.
De oproeping bevat de volgende informatie:
Kunt u niet naar de AV komen?
Geen nood, u kunt zich laten vertegenwoordigen door een gevolmachtigde, die al dan niet mede-eigenaar is.
Daartoe moet de mede-eigenaar aan zijn gevolmachtigde een schriftelijke volmacht geven. Over het algemeen wordt een model van volmacht bij de oproeping voor de algemene vergadering gevoegd.
Eerst wordt een aanwezigheidslijst met de namen van alle mede-eigenaars en hun respectieve aandelen ondertekend door de aanwezige mede-eigenaars en de eventuele gevolmachtigden van afwezige mede-eigenaars. Deze aanwezigheidslijst wordt gebruikt om na te gaan of de vereiste meerderheden om de algemene vergadering te starten bereikt zijn.
Vervolgens wordt bij het begin van de algemene vergadering een voorzitter gekozen. Deze persoon moet mede-eigenaar zijn. De syndicus vervult de rol van secretaris, tenzij de vergadering anders beslist.
De rol van de voorzitter bestaat erin de debatten te leiden, op te roepen tot stemming en ervoor te zorgen dat de agenda wordt gevolgd, door discussies die er eventueel van afwijken te onderbreken.
Opdat een algemene vergadering geldig kan stemmen, moeten twee quorums worden bereikt:
Als geen van beide quorums wordt bereikt, komt binnen een termijn van vijftien dagen een nieuwe algemene vergadering bijeen die kan beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars of de vertegenwoordigde aandelen.
De mede-eigenaars stemmen naargelang van hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Sinds 1 januari 2019 bestaat er een uitzondering op dit principe voor uitgaven die niet ten laste komen van alle mede-eigenaars. In dat geval stemmen alleen de mede-eigenaars die betalen.
Als de mede-eigenaar van de benedenverdieping bijvoorbeeld niet meebetaalt aan de uitgaven voor de lift, neemt hij dus niet deel aan de stemmingen over deze lift. Het principe ‘de betaler beslist’ wordt dus toegepast.
Er zijn verschillende meerderheden, afhankelijk van de besproken punten:
De notulen zijn het schriftelijke verslag van de algemene vergadering. Dit document bevat alle beslissingen die tijdens de vergadering zijn genomen, maar ook de behaalde meerderheden en de namen van de mede-eigenaars die tegen hebben gestemd of zich van stemming hebben onthouden. Dat laatste punt is belangrijk omdat, als een beslissing wordt aangevochten, alleen die eigenaars voor de vrederechter kunnen verschijnen.
De notulen worden opgesteld door de syndicus van het gebouw en moeten op het einde van de vergadering worden ondertekend door de voorzitter van de algemene vergadering, de secretaris en alle mede-eigenaars die op dat ogenblik nog aanwezig zijn of door hun gevolmachtigden.
Wenst u meer informatie over de algemene vergadering? Neem contact met ons op via ons online formulier. We beantwoorden graag uw vragen.
18 januari 2026
Als u in een mede-eigendom woont, bent u zeker betrokken bij de aanbevelingen inzake collectieve verwarming in appartementsgebouwen. Collectieve verwarming, zowel op gas als elektrisch, is in België onderworpen aan verschillende regels.
Lees meer
8 juni 2023
In België bestaan er verschillende soorten huurovereenkomsten voor het huren van een woning. De keuze van het type huurovereenkomst hangt af van verschillende factoren, zoals de duur van de huur en de aard van de woning. In dit artikel lichten wij onze verschillende huurovereenkomsten toe.
Lees meer