Alles wat u moet weten over de plaatsbeschrijving

Voor dit nieuwe artikel hadden we het genoegen te spreken over de plaatsbeschrijving met Audrey Deceuleneer, project leader en rentmeester bij OP.

Wat is een plaatsbeschrijving?

Eerst en vooral moet worden opgemerkt dat er verschillende types plaatsbeschrijvingen bestaan: de plaatsbeschrijving bij aankomst, de plaatsbeschrijving bij vertrek, maar ook de plaatsbeschrijving voor werken.

Een plaatsbeschrijving is vooral bedoeld om op papier te zetten wat er zich in een woning bevindt.

Als de woning niet bemeubeld is, is het van essentieel belang dat ze volledig leeg is voordat de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt. De deskundige zal dus de inhoud van de woning in detail kunnen beschrijven in de plaatsbeschrijving bij aankomst. Of het nu gaat om timmerwerk, verlichting, schilderwerk enz., alles moet in dit document worden aangegeven.

Dankzij een volledige beschrijving zal de plaatsbeschrijving bij vertrek eenvoudiger zijn. Zoals Audrey Deceuleneer uitlegt, kan aan het einde van het huurcontract, als de plaatsbeschrijving bij aankomst correct werd uitgevoerd, het bedrag van de huurschade gemakkelijk worden berekend. Als er bijvoorbeeld wordt vastgesteld dat er een gat in een muur is gemaakt of een spijker werd aangebracht die er nog niet was tijdens de plaatsbeschrijving bij aankomst, wordt dit beschouwd als huurschade. Dat alles wordt in overweging genomen door de Kamer van Vastgoedexperten om het bedrag te berekenen dat aan de huurder als huurschade in rekening moet worden gebracht.

Zoals in het huurcontract staat, moet de huurder een bewijs voorleggen dat hij de verwarmingsketel om de twee jaar heeft laten onderhouden. Zo zal de eigenaar dit onderhoud kunnen aantonen aan de nieuwe huurder wanneer de woning opnieuw wordt verhuurd. Als dit niet is gebeurd, heeft de nieuwe huurder het recht om te eisen dat de eigenaar dit onderhoud uitvoert op diens kosten.

Wanneer de huurder de woning betrekt, zal hij gevraagd worden om het equivalent van twee maanden huur te betalen als huurwaarborg. In geval van huurschade zal de eigenaar een deel van de waarborg behouden om de schuld van de huurder te vereffenen. De waarborg kan enkel in dit geval worden gebruikt. De eigenaar mag de waarborg dus niet gebruiken om bijvoorbeeld onbetaalde huur of lasten te vergoeden.

Als de schade groter is dan het bedrag van de waarborg, zal de huurder dit moeten betalen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als de woning volledig opnieuw is geschilderd. In het huurcontract staat namelijk dat de huurder de muren in een andere kleur mag schilderen, maar dat hij verplicht is deze in de oorspronkelijke staat terug te brengen voordat hij vertrekt. Als dit niet gebeurt, zullen de kosten van de verf worden berekend, maar ook de kosten van de schilders die de woning opnieuw zullen schilderen. Afhankelijk van het aantal te herschilderen kamers, maar ook van de grootte van de woning, kan dit al snel het bedrag van de huurwaarborg overschrijden.

Als de woning gemeubileerd is, moet alles worden vermeld: het bestek, de meubels enz. Alles wat in de woning aanwezig is, moet in de plaatsbeschrijving worden opgenomen. Aan de hand van foto’s van elk item wordt ook nagegaan of er abnormale slijtage van de ter beschikking gestelde items is en of er dus sprake is van huurschade.

Wie stelt de plaatsbeschrijving op?

De plaatsbeschrijving kan worden opgesteld door de eigenaar en de huurder, zonder een professional. Dat kan echter een risico inhouden als er onenigheid is tussen de twee partijen. Het voordeel van een deskundige is dat hij rekening zal houden met de aankoopwaarde van het beschadigde item, maar ook met de normale slijtage ervan. Voor de eigenaar kan het moeilijk zijn om de huurschade te beoordelen als hij niet helemaal thuis is in onroerend goed. Laten we ook niet vergeten dat de deskundige neutraal is, en zo dus een uitstekende tussenpersoon is die kan optreden zonder emotioneel betrokken te raken.

Aan de plaatsbeschrijving door een deskundige zijn uiteraard kosten verbonden, die worden verdeeld tussen twee partijen, namelijk de eigenaar en de huurder. Men moet tussen € 150 en € 250 rekenen voor een woning van standaardgrootte. Hoe groter de woning, hoe duurder het wordt.

Hoe zit het met de juridische kant van de zaak?

Als er een geschil voor de rechtbank wordt gebracht omdat de partijen het niet eens kunnen worden, is het altijd beter dat de plaatsbeschrijving werd opgesteld door een deskundige.

Volgens Audrey Deceuleneer heeft zo de plaatsbeschrijving een veel belangrijkere waarde vanuit juridisch oogpunt omdat ze is opgesteld door een vastgoedprofessional. Een minnelijke plaatsbeschrijving die is opgesteld door een verhuurder, heeft dus niet hetzelfde gewicht. Als bijvoorbeeld bepaalde kosten aan de huurder moeten worden verantwoord, kan het moeilijker zijn voor een gewone eigenaar om dat te doen dan wanneer hij wordt begeleid door een professional die de plaatsbeschrijving heeft opgesteld.

Als een punt niet werd opgemerkt tijdens de plaatsbeschrijving bij aankomst, heeft de huurder een maand tijd na ontvangst van het document om dit te melden. Er wordt dan een aanhangsel aan de oorspronkelijke plaatsbeschrijving toegevoegd. Als de eigenaar op zijn beurt iets vergeten is na de plaatsbeschrijving bij vertrek, kan hij daar niet meer op terugkomen nadat de plaatsbeschrijving ondertekend is.

Wat als er tijdens de huurperiode werkzaamheden in de woning worden uitgevoerd?

Als het gaat om kleine werkzaamheden, heeft dit geen enkel effect op de plaatsbeschrijving.

Als er echter grote werkzaamheden in de woning worden uitgevoerd die de aard ervan zouden kunnen veranderen, is het verplicht om een nieuwe plaatsbeschrijving op te stellen. Er moet op gewezen worden dat in dit geval de eerste plaatsbeschrijving geen enkele waarde meer zal hebben, aangezien ze niet meer overeenstemt met het type woning dat wordt bewoond.

Zoals we hierboven al vermeldden, bestaat er ook een plaatsbeschrijving voor werken. Deze kan worden aangevraagd door de verhuurder of door een buur die impact van de werken kan ondervinden.

Als de naburige eigenaar bijvoorbeeld beslist om grote werkzaamheden uit te voeren, is het mogelijk dat deze een impact zullen hebben op onze woning. Als hij namelijk werkzaamheden aan zijn gevel of dak uitvoert, kan dit scheuren in de omliggende woningen veroorzaken. Of als hij boort in de scheidingsmuur van twee woningen, zou hij die per ongeluk kunnen doorboren. Daarom is het mogelijk om een plaatsbeschrijving voor werken op te stellen, zodat u in geval van problemen een derde, namelijk de eigenaar van de woning waaraan wordt gewerkt, kunt aanspreken. De kosten van deze procedure zijn in dat geval voor rekening van de eigenaar die de werkzaamheden uitvoert.

De plaatsbeschrijving, in welke vorm dan ook, is dus een cruciaal element in het verhuurproces van een woning. Ze beschermt immers zowel de eigenaar als de huurder tegen mogelijke geschillen en ongerechtvaardigde kosten. Hoewel er een prijskaartje aan vasthangt, wordt deze taak best uitgevoerd door een vastgoedprofessional.

OP is al meer dan 145 jaar specialist in onroerend goed en kan alle stappen uitvoeren met betrekking tot rentmeesterschap.

Neem contact met ons op voor meer informatie over onze diensten.

Hebt u een vraag over dit artikel? U kunt ons bereiken op dit e-mailadres: bde@op.be