Veranderingen op het gebied van vastgoed in 2024 waarvan eigenaars op de hoogte moeten zijn

Nu we een nieuw jaar zijn ingegaan, bereidt de vastgoedsector zich voor op een reeks ingrijpende veranderingen die eind 2023 of begin 2024 in werking zijn getreden. Als vooruitziende eigenaar moet u zeker op de hoogte blijven van deze veranderingen. Zo kunt u weloverwogen beslissingen nemen en met succes door het steeds veranderende vastgoedlandschap navigeren. Dit artikel gaat in op de aanpassingen die het komende jaar worden doorgevoerd. Zo hoeft u niet meerdere kranten of sites te doorspitten om alle informatie te vinden die u nodig hebt. Met dit uitgebreide overzicht kunt u anticiperen en uw strategie aanpassen aan de veranderingen die het vastgoedlandschap in 2024 zullen hertekenen. Bij OP is het altijd onze opdracht gebleven om eigenaars en investeerders te begeleiden bij het beheren van hun vastgoed, en dat doen we al sinds 1875.

Het ‘voorkeurrecht’ in Brussel

In 2024 wordt in het Brussels Gewest een belangrijke regel van kracht over de rechten van huurders bij de verkoop van onroerende goederen. Als een eigenaar besluit zijn pand te verkopen, heeft de huurder voortaan een ‘voorkeurrecht’, waardoor hij voorrang krijgt voor de aankoop van de woning die hij betrekt.

Dat voorrecht geldt echter onder bepaalde strikte voorwaarden. De huurder moet beschikken over een huurovereenkomst voor hoofdverblijfplaats van lange duur voor een onbemeubeld pand en moet er gedomicilieerd zijn. Dat geldt ook voor onderverhuurde woningen, studentenhuurovereenkomsten en medehuurders, op voorwaarde dat de huurder er gedomicilieerd is en het gehuurde pand als hoofdverblijfplaats heeft bestemd. Houd er rekening mee dat dit recht niet alleen beperkt is tot de huurder, maar ook geldt voor iedereen die in het te koop staande pand gedomicilieerd is. De echtgeno(o)t(e) of wettelijk samenwonende partner van de huurder, evenals de kinderen van de huurder en die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) beschikken ook over dit recht, op voorwaarde dat elk gezinslid gedomicilieerd is in de woning.

Hoe werkt het?

Concreet moet de verhuurder de huurder per aangetekende brief met ontvangstbevestiging kennis geven van zijn beslissing om te verkopen, inclusief van de prijs, de voorwaarden en zijn voorkooprecht. De huurder heeft dan 30 dagen de tijd om te aanvaarden of te weigeren. Als de woning tegen een gunstigere prijs of voorwaarden wordt aangeboden aan een andere koper, moet de eigenaar de huurder hiervan op de hoogte brengen, die dan opnieuw 7 dagen de tijd heeft om zijn voorkeurrecht uit te oefenen.

Als het voorkeurrecht niet wordt nageleefd...

De huurder kan een rechtsvordering instellen tegen de koper om eigenaar te worden van het pand in de plaats van de koper in ruil voor terugbetaling van de betaalde prijs. Bij deze procedure moet de verkoper aanwezig zijn om de door de huurder ingeroepen niet-naleving van het voorkeurrecht te betwisten. De vastgoedmakelaar en de notaris zullen hier vermoedelijk bij betrokken worden vanwege hun specifieke verplichtingen. Het is aan de vastgoedmakelaar om ervoor te zorgen dat zijn klant-verkoper deze verplichting naleeft en om de nodige bewijzen bij te houden. De huurder heeft een termijn van een jaar vanaf de datum van overschrijving van de verkoop om deze vordering in te stellen. Daarna is het te laat.

Uitzonderingen

Er zijn echter uitzonderingen op dit recht, met name voor kortlopende huurovereenkomsten (maximaal 3 jaar), woningen in onderverhuur, medeverhuur of verhuur aan studenten, intrafamiliale verkoop, gebouwen met meerdere eenheden, verkoop gekoppeld aan een fusie of vereffening van een vennootschap, evenals verkoop van blote eigendom, vruchtgebruik of andere zakelijke rechten of op lijfrente.

Rookmelders verplicht in de hoofdstad

Vanaf 1 januari 2025 breekt er een nieuw hoofdstuk aan in de vastgoedwetgeving van het Brussels Gewest, met de uitbreiding van de verplichting om rookmelders te installeren naar alle woningen. Tot nu toe was deze vereiste voorbehouden aan huurwoningen, maar deze maatregel zal nu voor alle woningen gelden. Met deze ontwikkeling stemt Brussel zich af op de normen van de andere gewesten van het land. Wallonië voerde deze verplichting in 2004 in, gevolgd door Vlaanderen in 2020. Het Brusselse Gewest neemt dus maatregelen om de veiligheid in woningen te verbeteren door voor brandpreventie gelijkaardige normen aan de nationale normen in te voeren. Eigenaars en bewoners zullen aan deze nieuwe regelgeving moeten voldoen, en dragen zo bij aan een uniforme aanpak van veiligheid in het hele land.

Niet vergeten - het formulier voor kandidaatstelling

Sinds midden oktober 2023 is een nieuwe stap gezet in het verhuurproces van woningen in Brussel. Vanaf nu worden kandidaat-huurders uitgenodigd om een standaard formulier voor kandidaatstelling in te dienen, dat gepubliceerd werd in het Belgisch Staatsblad. Dit initiatief is bedoeld om huurders duidelijke richtlijnen te geven over de informatie die ze aan verhuurders moeten geven bij het aanvragen van een huurcontract. Door deze procedure te standaardiseren, begrijpen huurders beter welke documenten vereist zijn, terwijl verhuurders er zeker van kunnen zijn dat ze voldoen aan de antidiscriminatieregels.

Een sanctie voor leegstaande woningen?

Dit is zeker het geval in Brussel. Het is voortaan een inbreuk om een woning of gebouw bestemd voor huisvesting langer dan 12 maanden onbewoond te laten. Brussel Huisvesting speelt een actieve rol om vermoedelijk leegstaande woningen op te sporen. Nadat werd vastgesteld dat een woning leegstaat, ontvangt de eigenaar een waarschuwing van Brussel Huisvesting. Hij heeft dan 3 maanden de tijd heeft om te reageren. Tijdens deze periode moet de eigenaar ofwel bewijzen dat de woning daadwerkelijk bewoond is, ofwel de leegstand rechtvaardigen door informatie te geven zoals de planning of uitvoering van werken, een gegronde reden of overmacht. Als er binnen 3 maanden na het versturen van de waarschuwing geen reactie of geldige verantwoording wordt ontvangen, wordt een administratieve boete opgelegd. Deze maatregel is bedoeld om langdurige leegstand van woningen tegen te gaan en zo proactief vastgoedbeheer in het Brusselse Gewest aan te moedigen.

Verplichte individuele meters in Wallonië

Sinds augustus 2008 zet Wallonië zich in voor een doortastende aanpak van energiebeheer in woningen. Tegelijk werd de verplichting om individuele gas- en elektriciteitsmeters te installeren uitgebreid naar alle nieuwe woningen en woningen die een ingrijpende renovatie hebben ondergaan. Voor appartementsgebouwen die vóór 2008 zijn gebouwd, was een cruciale deadline vastgesteld op 31 december 2023. Vanaf die datum moeten die gebouwen aan deze verplichting voldoen.

Sinds 1 januari 2024 is de installatie van individuele meters een algemene verplichting voor alle woningen in Wallonië. Eigenaars van appartementen die deze meters nog niet hebben geïnstalleerd, moeten dit op eigen kosten in orde brengen. Deze verplichting legt distributienetbeheerders op om die individuele meters te installeren. Zo spelen ze een belangrijke rol in de overgang naar een nauwkeuriger en verantwoordelijker energiebeheer in residentiële gebouwen.

Kies bondgenoten die weten waar ze het over hebben

In een steeds veranderend vastgoedlandschap kan de complexiteit van regelgeving en verplichtingen een flinke uitdaging vormen voor eigenaars. Het is daarom belangrijk om u met competente, goed geïnformeerde bondgenoten te omringen die vaardig door deze veranderende omgeving kunnen navigeren. De professionele rentmeesters van OP positioneren zich als onmisbare partners bij deze aanpak. Door voortdurend op de hoogte te blijven van wijzigingen in de regelgeving en markttrends bieden deze professionals eigenaars de nodige gemoedsrust voor een optimaal rentmeesterschap. Als u uw eigendom toevertrouwt aan deskundige handen, kunt u er zeker van zijn dat uw investering zorgvuldig, correct en efficiënt wordt beheerd, wat een evenwichtige en succesvolle huurrelatie garandeert. Interesse? Aarzel niet om contact met ons op te nemen.

Ons aanbod

-        Ons pack Financial Management (vanaf 3%/maand excl. btw): van de registratie van de huurovereenkomst tot de inning van de huurgelden met opvolging van geschillen en onbetaalde huurgelden. U kunt ook de facultatieve dienst verhuur en/of verzekering onbetaalde huurgelden kiezen.

-        Ons pack Property Management (vanaf 8%/maand excl. btw): omvat alle diensten van het pack Financial Management en voordelen als:

o   Technisch beheer

o   Afrekening van de lasten van de huurder

o   Verslag aan de eigenaar

o   Contract met de syndicus

o   Offertes en opvolging van de werkzaamheden

o   Afspraken voor plaatsbeschrijvingen en EPB

o   Leveranciersboekhouding

o   Opvolging huurders

-        Tot slot omvat ons Serenity pack (vanaf € 125/maand excl. btw) alle diensten van de twee andere packs, maar met als extraatje de verzekering onbetaalde huurgelden en de facultatieve verhuurdienst.