Beperking van de indexering van de huurprijs in het hele land volgens de EPB-score

Het is geen verrassing meer dat steeds meer Belgische huishoudens het door de huidige economische situatie moeilijk hebben om hun energiefacturen te betalen. De inflatie heeft haar hoogtepunt bereikt en heeft een rechtstreekse impact op de huurindexering. In augustus bedroeg de consumentenprijsindex al 9,94%, wat neerkomt op € 50 of zelfs € 100 meer per maand voor elk huishouden. Sommige eigendommen met een EPB-score F of G veroorzaakten echter al een drastische maandelijkse stijging van de gas- en elektriciteitskosten voor de huurders. De gas- en elektriciteitsprijzen stijgen al maandenlang. Het is dan ook logisch dat bewoners in huizen met bijvoorbeeld een EPB-score B minder verbruiken en dus niet voor onaangename verrassingen komen te staan aan het eind van de maand.

De regering stelde vast dat veel Belgen door de indexering in armoede zouden kunnen raken en besloot daarom een maatregel in te voeren om huurverhogingen op basis van de EPB-score te beperken of zelfs te verbieden.

Wat houdt deze maatregel in?

Eerst en vooral zal een indexering van de huurprijs niet mogelijk zijn als de huurovereenkomst niet is geregistreerd en/of als de huurders geen EPB-certificaat hebben ontvangen. Het maakt dus niet uit of de woning onlangs geïsoleerd of gerenoveerd is: het moet wettelijk bewezen zijn en dat gebeurt via een energiecertificaat. Als aan deze twee punten is voldaan, moet u vervolgens letten op de score die op het certificaat staat. Zo ziet het er in een notendop uit:

• Indexering is dus verboden voor de EPB-scores F en G in het hele land.
• Vlaanderen verbiedt indexering ook voor de EPB-score E.
• Vervolgens hangt het af van het gewest. Raadpleeg dus best de tabel voor meer informatie. In Wallonië bijvoorbeeld kan de EPB-score D slechts voor 75% worden geïndexeerd, terwijl dat in Brussel voor 100% mogelijk is.

Wat als de eigenaar de huurder geen EPB-certificaat heeft verstrekt en/of er geen heeft?

Het is nog steeds mogelijk om de woning door een expert te laten certificeren, zelfs tijdens de huurperiode. De eigenaar zal echter niet kunnen profiteren van de indexering van de voorgaande jaren.

Het land verwacht dus een mogelijke bottleneck bij toekomstige aanvragen voor EPB-certificering, aangezien een zeer groot deel van de woningen nog niet gecertificeerd is. Ter herinnering: een EPB-certificaat moet minder dan 10 jaar oud zijn om geldig te zijn en moet normaal gezien worden verstrekt bij de ondertekening van de huurovereenkomst. Als het certificaat wordt verstrekt nadat de huurder is ingetrokken, moet deze het lezen en bevestigen. Zodra dit is gebeurd, kan de indexering plaatsvinden.

Kan de woning worden geïndexeerd als de eigenaar ondertussen werken uitvoert en de EPB-score stijgt?

Ja, maar er zijn verschillende gevallen:

• U wilt de woning indexeren, maar ze heeft een EPB-score G, dus is dit verboden. De eigenaar beslist om isolatiewerkzaamheden uit te voeren na de verjaring van het huurcontract (bijvoorbeeld november 2022). Hij laat een nieuw EPB-certificaat opstellen door een deskundige, en de score wordt D in maart 2023. De huur kan dan met terugwerkende kracht tot de laatste drie maanden worden geïndexeerd.
• Het gebouw bevindt zich in Brussel en heeft een EPB-score E. Daarom indexeert u de huur op 50% op de verjaring van het huurcontract. De eigenaar besluit dan om werken te laten uitvoeren en de EPB-score verbetert van E naar C. U mag de huur echter niet opnieuw indexeren (tot 100%), simpelweg omdat het niet is toegestaan een huur twee keer te indexeren.

De huur van een woning kan dus worden geïndexeerd na de verjaardag van het huurcontract als de EPB-score in de tussentijd stijgt en indexering voordien verboden was omwille van een te lage EPB-score.

Geldt deze maatregel voor alle huurcontracten?

Nee, hij is momenteel alleen van toepassing op huurcontracten van woningen, maar zou in de toekomst kunnen worden uitgebreid naar huurcontracten voor commerciële doeleinden. De regering heeft immers aangegeven dat dit besproken wordt. Dit houdt in dat de huurcontracten voor commerciële doeleinden nog steeds voor 100% kunnen worden geïndexeerd, ongeacht de EPB-score.

Hoelang zal deze beperking duren?

Ze zal 1 jaar duren vanaf de inwerkingtreding van de maatregel in elk gewest:

• Vanaf 1 oktober 2022 in Vlaanderen.
• Vanaf 14 oktober 2022 in Brussel.
• Vanaf 1 november 2022 in Wallonië.

Na deze periode zou de huurindexering weer normaal moeten worden, d.w.z. voor alle EPB-scores.

Het zou echter kunnen dat deze maatregel verlengd wordt, afhankelijk van de economische situatie van het land. Het is dus duidelijk dat het EPB-certificaat in de toekomst een belangrijke rol zal spelen bij de verkoop en de verhuur van onroerend goed.

OP is marktleider in rentmeesterschap en als syndicus. We zijn er om u te informeren over de laatste nieuwtjes en u te begeleiden wanneer u daar behoefte aan heeft.