Tout savoir sur l'état des lieux

Pour ce nouvel article, nous avons eu le plaisir d'échanger avec Audrey Deceuleneer, project leader et gestionnaire locatif à l’OP, au sujet de l’état des lieux.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

Tout d’abord, il faut préciser qu’il existe différents types d’état des lieux, à savoir l’état des lieux d’entrée, de sortie mais aussi pour travaux.

La fonction principale de l’état des lieux est de mentionner sur papier tout ce qui se trouve dans un bien immobilier.

Si le bien n’est pas meublé, il est primordial qu’il soit totalement vide avant de faire l’état des lieux. L’expert va ainsi pouvoir détailler le contenu du bien dans l’état des lieux d’entrée. Que ce soit au niveau des menuiseries, des luminaires, des peintures, etc., tout doit être indiqué dans ce document.

Grâce à une description complète, le travail de l’état des lieux de sortie va être simplifié. Comme l’explique Audrey Deceuleneer, lorsque le contrat de location arrive à son terme, si l’état des lieux d’entrée a été réalisé correctement, on pourra calculer facilement le montant des dégâts locatifs. Par exemple, si l’on constate qu’un trou a été fait dans un mur ou qu’on y a mis un clou qui n’était pas présent lors de l’état des lieux d’entrée, cela sera considéré comme dégât locatif. Ces pondérations sont reprises par la Chambre des experts et permettent donc de calculer le montant à imputer au locataire en tant que dégât locatif.

Comme c’est inscrit dans le bail, il est obligatoire pour le locataire de fournir la preuve de l’entretien de sa chaudière tous les deux ans. De cette manière, lors de la relocation du bien, le propriétaire sera capable de justifier de cet entretien auprès du nouveau locataire. Si cela n’a pas été fait, le nouveau locataire est en droit d’exiger du propriétaire cet entretien et ce dernier devra le faire faire à ses frais.

À l’entrée du locataire dans le bien, il lui sera demandé de verser la somme équivalente à deux mois de loyer comme garantie locative. Dans le cas de dégâts locatifs, le propriétaire va conserver une partie de la garantie pour solder la dette du locataire. Cette garantie est uniquement utilisable dans ce cas. Le propriétaire ne peut donc pas l’utiliser pour compenser des loyers ou charges impayés, par exemple.

Si les dégâts sont supérieurs au montant de la garantie, le locataire devra compléter le paiement. Cela peut être le cas, par exemple, si les peintures du bien ont été totalement refaites. En effet, il est indiqué dans le bail de location que le locataire est libre de modifier les couleurs des murs mais il est tenu de les remettre en l’état initial avant sa sortie. Si cela n’est pas fait, sera calculé le coût de la peinture mais aussi de l’intervention des artisans qui vont repeindre l’immeuble. En fonction de la quantité de pièces à repeindre, mais aussi de la taille du bien, cela peut vite dépasser le montant de la garantie locative.

Dans le cas où le bien est meublé, il va falloir tout répertorier : les couverts, le contenu des meubles, etc. Tout ce qui est présent dans le bien doit apparaître dans l’état des lieux. On s’appuiera aussi sur des photos de chaque élément afin de pouvoir déterminer s’il s’agit d’une usure anormale des éléments mis à disposition et qu’il existe donc un dégât locatif.

Qui fait l’état des lieux ?

L’état des lieux peut tout à fait être exécuté entre le propriétaire et le locataire, sans professionnel. Cependant, cela peut être plus risqué en cas de désaccord entre les deux parties. De plus, l’avantage d’un expert est qu’il va prendre en compte la valeur d’achat de l’élément endommagé mais aussi son usure normale. Pour le propriétaire, il peut être difficile d’évaluer le dégât locatif s’il n’a pas de connaissances précises dans le domaine de l’immobilier. N’oublions pas également que l’expert est neutre et, de ce fait, peut devenir un excellent intermédiaire qui saura intervenir sans engager l’émotionnel.

Bien sûr, l’état des lieux réalisé par un expert a un coût, divisé entre les deux parties, à savoir le propriétaire et le locataire. Il faut compter entre 150 et 250 euros pour un bien de taille standard. Plus le bien sera grand et plus le coût de cette procédure sera élevé.

Qu’en est-il légalement ?

Si un litige venait à se présenter devant la justice car les parties ne trouvent pas d’accord, il est toujours plus apprécié que l’état des lieux ait été fait par un expert.

Audrey Deceuleneer commente d’ailleurs que d’un point de vue juridique, il a une valeur beaucoup plus importante puisqu’il est fait par un professionnel de l’immobilier. Celui d’un bailleur qui le réalise à l’amiable n’a donc pas le même poids. Par exemple, dans le cas où il faille justifier certains coûts réclamés au locataire, il peut être plus difficile pour un propriétaire lambda de le faire que s’il est accompagné du professionnel qui a rédigé l’état des lieux.

Si, lors de l’état des lieux d’entrée, un point n’a pas été remarqué, le locataire dispose d’un mois à compter de la réception du document pour le notifier. On fera alors un avenant à l’état des lieux initial. Dans le cas contraire où le propriétaire se rendrait compte d’un oubli suite à l’état des lieux de sortie, il n’est plus possible de revenir dessus une fois qu’il est signé.

Que se passe-t-il si des travaux sont faits dans le bien au cours d’un bail ?

S’il s’agit de petits travaux, cela n’affectera aucunement l’état des lieux.

Toutefois, si l’on effectue des travaux importants sur le bien, qui pourraient en changer sa nature, il est obligatoire de refaire un état des lieux. Il faut savoir que dans ce cas-là, le premier état des lieux n’aura plus aucune valeur puisqu’il ne correspondra plus au type de bien habité.

Comme nous le mentionnions précédemment, il existe aussi l’état des lieux pour travaux. Celui-ci peut être demandé par le propriétaire bailleur ou par un voisin qui pourrait être affecté par les travaux.

Par exemple, si le propriétaire voisin décide de faire de gros travaux, il est possible que ceux-ci impactent notre bien. En effet, s’il effectue des travaux sur sa façade ou sa toiture, cela peut provoquer des fissures sur les biens alentours, ou encore s’il fore une pièce dont le mur est commun aux deux habitations, il peut le transpercer involontairement. De ce fait, il est possible de faire réaliser l’état des lieux pour travaux afin de s’assurer que l’on peut se retourner contre un tiers, donc contre le propriétaire du bien en travaux, en cas de complications. Dans ce cas, le coût de cette procédure est à la charge du propriétaire qui entreprend les travaux.

Quelle que soit la forme qu’il revêt, l’état des lieux est donc un élément central dans le processus de location d’un bien. Il permet effectivement, tant pour le propriétaire que pour le locataire, de se prémunir d’éventuels désaccords et de frais injustifiés. Même si cela a un coût, l’idéal est de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour réaliser cette tâche.

L’OP est spécialiste de l’immobilier depuis plus de 145 ans et peut réaliser toutes les démarches relatives à la gestion locative.

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