Quelles sont les règles communes à tous les baux en Belgique ?

Naviguer dans l'univers complexe des baux immobiliers en Belgique exige une compréhension approfondie des règles communes à toutes les régions. Cette connaissance n'est pas simplement une question de conformité légale, mais elle revêt une importance cruciale pour les propriétaires, les aidant à éviter les écueils potentiellement coûteux de l'illégalité involontaire. Les investisseurs qui gèrent eux-mêmes leurs biens sans l'assistance d'une gestion locative professionnelle en ont donc particulièrement besoin.

En tant qu'expert en gestion locative, l'Office des Propriétaires (OP) reconnaît cette nécessité et demeure constamment informé des évolutions législatives, offrant ainsi à ses clients une tranquillité d'esprit inestimable. Dans cet article, nous explorerons en détail les règles fondamentales des baux en Belgique, mettant en lumière l'importance de cette connaissance, surtout pour les investisseurs qui se lancent dans la gestion locative sans l'accompagnement professionnel de l'OP.

La rédaction du bail

En Belgique, la validité d'un contrat de bail dépend de l'accord entre le propriétaire et le locataire sur le logement et le prix. Bien que les baux d'habitation soient légalement tenus d'être rédigés par écrit, un bail verbal reste techniquement valable, malgré le risque de discussions ultérieures. Pour éviter tout problème, l’écriture du bail, en deux exemplaires identiques, est recommandée pour une base solide.

Deux voies de rédaction

La rédaction d'un "bail sous seing privé" entre le propriétaire et le locataire est très courante, il s’agit d’un contrat de location rédigé et signé directement par les parties concernées sans l'intervention d'un notaire. Ce type de contrat, également appelé bail privé, est couramment utilisé pour des locations de courte durée ou pour des biens résidentiels. Bien que moins formel qu'un bail notarié, il a une validité légale. En Belgique, il est d’ailleurs essentiel que le contrat respecte les règles et obligations légales prévues par la loi sur les baux d'habitation, même dans le cas d'un bail sous seing privé.  La loi peut, très rarement, exiger un "bail notarié" pour des locations de plus de 9 ans.

Avantages d’une gestion locative professionnelle

Au sein de l'Office des Propriétaires (OP), nous attachons une importance particulière à la qualité et à la légalité de nos baux. Nos contrats de location sont rédigés et régulièrement mis à jour par des juristes spécialisés dans le droit immobilier, garantissant ainsi une conformité stricte avec les lois en vigueur. Nous comprenons l'importance d'avoir des documents juridiques solides pour assurer une relation locative transparente et harmonieuse.

De plus, en cas de problème lié au non-paiement du loyer, nos gestionnaires locatifs professionnels prennent en charge le processus de recouvrement. Forts de leur expertise, ils agissent rapidement et efficacement pour résoudre les problèmes financiers, assurant ainsi la tranquillité d'esprit des propriétaires.

Contenu essentiel d’un bail d’habitation

Un bail en Belgique doit inclure plusieurs éléments cruciaux :

• L’identification du bailleur et du locataire (informations complètes)
• La date de début du bail et sa durée
• Le type de bail
• La description précise du bien occupé
• Le montant du loyer hors charges ainsi que les charges
• Le mode de calcul et la répartition des charges pour les immeubles avec plusieurs logements (le nombre de quotités dans les copropriétés et la méthode de réclamation – frais réels ou forfait)
• L'indication de l'existence de compteurs individuels ou collectifs avec indication des numéros de compteurs et des codes d’identification le cas échéant

Le bail, une fois signé par les deux parties, devra impérativement être enregistré dans les deux mois suivant la signature du bail (dans les quatre mois s’il ne s’agit pas d’un immeuble affecté exclusivement à l’habitation). L'enregistrement du contrat de bail est une formalité obligatoire en Belgique. Cela confère au bail une date certaine, le rendant opposable à tous. Indispensable en cas de vente ou d'achat du bien loué, l’enregistrement assure la validité du contrat et protège les droits du locataire mais aussi du propriétaire. Sans enregistrement, le locataire pourrait potentiellement partir du bien sans verser d’indemnités au propriétaire selon les régions.

État du bien loué

Le logement doit respecter des normes minimales de sécurité, salubrité et sécurité. Le locataire est généralement responsable des travaux d'entretien, à moins de vétusté ou de force majeure. Nous vous avons d’ailleurs préparé un article sur les réparations à charge du locataire pour que vous puissiez y voir plus clair.

Par ailleurs, un état des lieux détaillé au début et à la fin du bail est essentiel. Cet acte documenté offre une photographie détaillée de l'état du bien au moment de la prise de possession par le locataire. Il constitue un instrument de prévention des litiges en identifiant clairement les éventuels dommages existants avant le début du bail. Pour le locataire, il représente une garantie en documentant l'état initial du bien, limitant ainsi sa responsabilité aux dégradations survenues pendant sa période d'occupation. Pour le propriétaire, l'état des lieux facilite la détermination des éventuels coûts de réparation à la fin du bail. En somme, un état des lieux approfondi est un outil indispensable, offrant transparence et sécurité juridique aux deux parties, et contribuant ainsi à établir une relation locative saine et équilibrée. À l’OP, l’état des lieux est réalisé par un expert certifié pour la performance Energétique des Bâtiments (PEB) afin de garantir l’impartialité des deux partis.

Pourquoi connaître toutes ses règles communes ?

Comme nous l’avons mentionné dans l’introduction, être au courant de toutes ses règles communes à l’établissement des baux de location est extrêmement important si vous êtes un particulier souhaitant louer son bien. Ces règles ne sont, en effet, que la partie visible de l’iceberg puisque d’autres réglementations sont d’application en Belgique et varient selon les régions. Il peut être très facile de tomber dans l’illégalité sans le vouloir si vous n’êtes pas entouré d’experts.

Il est donc impératif de respecter ces règles communes à tous les baux en Belgique car ainsi, les propriétaires et locataires peuvent établir des contrats robustes, minimisant les risques de litiges et favorisant une relation locative équilibrée. Mais il est aussi essentiel de vous renseigner sur toutes les variations présentes dans votre commune pour la rédaction du bail et le processus de location.

Soyez tranquille avec l’OP

Comme mentionné plus haut, les gestionnaires de l’OP offrent à leurs clients un bail rédigé par des juristes et régulièrement mis à jour selon leur région. Nos gestionnaires vous accompagnent également du début à la fin du processus locatif. N’hésitez donc pas à faire appel à des experts si la location de votre bien vous paraît trop complexe ou que vous souhaitez vous décharger de toute cette charge administrative.

Nos offres

• Notre pack Gestion Financière(à partir de 3 %/mois HTVA sur toutes sommes perçues) : de l’enregistrement du bail à l’encaissement des loyers avec un suivi contentieux et des impayés. Vous pouvez également choisir le service optionnel de mise en location et/ou d’assurance loyers impayés.

• Notre pack Gestion Locative(à partir de 8 %/mois HTVA sur toutes sommes perçues) : il reprend tous les services du pack Gestion Financière ainsi que des avantages comme :
  • La gestion technique
  • Le décompte des charges du locataire
  • Compte rendu au propriétaire
  • Contrat Syndic
  • Devis et suivi des travaux
  • Rendez-vous état des lieux et PEB
  • Comptabilité fournisseurs
  • Suivi location

• Enfin, notre Serenity pack (à partir de 12.5%/mois HTVA du montant du loyer) comprend tous les services des 2 packs précédents mais avec l’assurance loyers impayés et le service optionnel de mise en location en plus.