Les changements immobiliers en 2024 que les propriétaires doivent connaître

Alors que nous entamons une nouvelle année, le secteur immobilier se prépare à une série de transformations significatives qui sont entrées en vigueur fin 2023 ou début 2024. En tant que propriétaire averti, rester informé sur ces changements est impératif pour prendre des décisions éclairées et naviguer avec succès dans le paysage immobilier en constante évolution. Cet article se penchera donc sur les ajustements qui marqueront l'année à venir, afin que vous n’ayez pas à écumer plusieurs journaux ou sites divers pour trouver toutes les informations dont vous avez besoin. Cet aperçu complet vous aidera à anticiper et à adapter votre stratégie face aux évolutions qui redéfiniront le panorama immobilier en 2024. À l’OP, notre mission a toujours été d’accompagner les propriétaires et investisseurs dans la gestion de leur bien depuis 1875.

Le “droit de préférence” à Bruxelles

La région bruxelloise accueille, en 2024, une règle capitale concernant le droit des locataires dans le processus de vente de biens immobiliers. Désormais, si un propriétaire décide de vendre son bien, le locataire détient un "droit de préférence", lui conférant la priorité pour l'achat du logement qu'il occupe.

Cependant, cette prérogative s'applique sous certaines conditions strictes. Le locataire doit disposer d'un bail résidentiel de longue durée pour un bien non-meublé et y être domicilié. C’est également applicable aux logements sous-loués, aux baux-étudiants, et aux co-colocataires, pour autant que le locataire y soit domicilié et ait affecté le bien loué à sa résidence principale. Attention, ce droit ne se limite pas uniquement au locataire lui-même, mais s'étend également à toute personne domiciliée dans le bien mis en vente. Le conjoint ou cohabitant légal, ainsi que les enfants du locataire et ceux de son conjoint, bénéficient également de ce droit, à condition que chaque membre de la famille soit domicilié dans les lieux.

Comment ça marche ?

Concrètement, le propriétaire est tenu de notifier au locataire sa décision de vendre, comprenant le prix, les conditions, et son droit de préemption, par recommandé avec accusé de réception. Le locataire a alors un délai de 30 jours pour accepter ou refuser. Si le bien est proposé à un prix ou à des conditions plus avantageuses pour un autre acquéreur, le propriétaire doit en informer le locataire, qui dispose d'un nouveau délai de 7 jours pour exercer son droit de préférence.

En cas de non-respect du droit de préférence…

Le locataire pourra intenter une action en justice contre l'acquéreur, visant à devenir propriétaire du bien à la place de ce dernier moyennant le remboursement du prix payé. Cette procédure implique la présence du vendeur pour lui permettre de contester le non-respect du droit de préférence allégué par le locataire. Dans le cadre de cette démarche, l'agent immobilier et le notaire seront vraisemblablement impliqués en raison de leurs obligations spécifiques. Il revient à l'agent immobilier de veiller au respect de cette obligation par son client vendeur et de conserver les preuves nécessaires. Le locataire disposera d'un délai d'un an à compter de la transcription de la vente pour engager cette action, au-delà duquel il sera trop tard.

Exceptions

Toutefois, des exceptions à ce droit existent, notamment pour les baux de courte durée (maximum 3 ans), les logements en sous-location, en colocation ou étudiants, les ventes intra-familiales, les immeubles à logements multiples, les ventes liées à une fusion ou une liquidation de société, ainsi que les ventes de nue-propriété, d'usufruit, en viager ou d'autres droits réels.

Détecteurs de fumée obligatoires dans la capitale

À compter du 1er janvier 2025, un nouveau chapitre s’ouvrira dans la législation immobilière de la région bruxelloise, avec l'extension de l'obligation d'installation de détecteurs de fumée à toutes les habitations. Jusqu'à présent, cette exigence était réservée aux logements locatifs, mais cette mesure vise désormais l'ensemble des résidences. Cette évolution marque un alignement de Bruxelles sur les normes établies par les autres régions du pays. La Wallonie avait instauré cette obligation dès 2004 suivie par la Flandre en 2020. Dès lors, la région bruxelloise s'inscrit dans une démarche de renforcement de la sécurité résidentielle, mettant en œuvre des standards équivalents à l'échelle nationale en matière de prévention incendie. Les propriétaires et résidents devront ainsi se conformer à cette nouvelle réglementation, contribuant à une approche uniforme en matière de sécurité dans l'ensemble du pays.

À ne pas oublier - le formulaire de candidature

Depuis mi-octobre 2023 à Bruxelles, une nouvelle étape a été franchie dans le processus de location de logements. Désormais, les candidats locataires sont invités à soumettre un formulaire de candidature standard, rendu public au Moniteur. Cette initiative vise à fournir aux locataires une directive claire sur les informations nécessaires à fournir aux propriétaires lors de la demande de location. En standardisant ce processus, les locataires peuvent mieux comprendre les documents requis, tandis que les propriétaires ont la certitude de respecter les réglementations anti-discrimination.

Une sanction pour les logements inoccupés ?

C’est bien le cas à Bruxelles. À présent, l'inoccupation d'un logement ou d'un immeuble destiné au logement pendant plus de 12 mois constitue une infraction. Face à cette mesure, Bruxelles Logement joue un rôle actif dans l'identification des logements présumés inoccupés. Dès qu'un logement est identifié comme tel, le propriétaire reçoit un avertissement de la part de Bruxelles Logement, lui accordant un délai de 3 mois pour réagir. Durant cette période, le propriétaire doit soit prouver que le logement est effectivement occupé, soit justifier l'inoccupation en fournissant des éléments tels que la programmation ou la réalisation de travaux, une raison légitime, ou un cas de force majeure. En l'absence de réponse ou de justification valable dans les 3 mois suivant l'envoi de l'avertissement, une amende administrative sera infligée. Cette mesure vise à décourager l'inoccupation prolongée des logements, incitant donc à une gestion proactive des biens immobiliers dans la région bruxelloise.

Obligation de compteurs individuels en Wallonie

Depuis août 2008, la Wallonie s'est engagée dans une démarche déterminante en matière de gestion énergétique des logements. À cette date, l'obligation d'installer des compteurs individuels de gaz et d'électricité a été étendue à tous les logements neufs ou ayant fait l'objet de rénovations majeures. Pour les immeubles à appartements construits avant 2008, une échéance cruciale avait été fixée au 31 décembre 2023, les contraignant à se conformer à cette exigence.

Depuis le 1er janvier 2024, l'installation de compteurs individuels est devenue une obligation générale pour tous les logements en Wallonie. Les propriétaires d’appartements qui n'ont pas encore doté leurs logements de ces compteurs sont tenus, à leurs frais, de procéder à cette mise en conformité. Cette obligation impose aux gestionnaires de réseau de distribution de mettre en place ces compteurs individuels, jouant ainsi un rôle crucial dans la transition vers une gestion énergétique plus précise et responsable au niveau résidentiel.

Choisissez des alliés qui savent de quoi ils parlent

Dans un paysage immobilier en constante évolution, la complexité des règlements et des obligations peut représenter un défi de taille pour les propriétaires. Ainsi, il devient impératif de s'entourer d'alliés compétents et informés qui sauront naviguer avec habileté dans ce contexte mouvant. Les gestionnaires professionnels locatifs de l'Office des Propriétaires (OP) se positionnent comme des partenaires essentiels dans cette démarche. En restant constamment au fait des changements réglementaires et des tendances du marché, ces professionnels offrent aux propriétaires la tranquillité d'esprit nécessaire pour une gestion locative optimale. Si vous confiez vos biens à des mains expertes, vous serez assurés que votre investissement est géré avec diligence, conformité et efficacité, garantissant ainsi une relation locative équilibrée et fructueuse. Intéressé ? N’hésitez pas à nous contacter.

Nos offres

- Notre pack Gestion Financière (à partir de 3 %/mois HTVA sur toutes sommes perçues) : de l’enregistrement du bail à l’encaissement des loyers avec un suivi contentieux et des impayés. Vous pouvez également choisir le service optionnel de mise en location et/ou d’assurance loyers impayés.

- Notre pack Gestion Locative (à partir de 8 %/mois HTVA sur toutes sommes perçues) : il reprend tous les services du pack Gestion Financière ainsi que des avantages comme :

• La gestion technique
• Le décompte des charges du locataire
• Compte rendu au propriétaire
• Contrat Syndic
• Devis et suivi des travaux
• Rendez-vous état des lieux et PEB
• Comptabilité fournisseurs
• Suivi location

- Enfin, notre Serenity pack (à partir de 12.5%/mois HTVA du montant du loyer) comprend tous les services des 2 packs précédents mais avec l’assurance loyers impayés et le service optionnel de mise en location en plus.